株式会社いちまるホーミング

不動産 不動産ブログ

焼津、藤枝で土地探しをはじめる方へ 不動産資料の見方 初級編

今回は不動産用語についてできるだけわかりやすく説明させていただきます。
下記をお読みいただき、もう少ししっかり不動産用語について知りたいと思われた方は「焼津、藤枝で土地探しをはじめる方へ 不動産用語 中級編」をご覧ください。

不動産資料

不動産を探すため、不動産屋や建築会社の不動産部門と話をしていますと下記のような資料をもらいます。

資料を見ると、不動産の知識があまりなくても、「売地」を見て、売っている土地であることはわかりますし、「西焼津駅」という文字を見て、場所は西焼津駅の周辺であることもわかります。
現況渡し」を見て、購入した場合は写真のままでの引渡しになるんだろうなということもわかります。
「現況渡し」の注意点としましては、契約書に瑕疵担保責任の特約が入っているかは確認しておくべきです。
通常、引渡し1年以内に土地が陥没したり、掘ったらゴミが出てきたり等不具合が見つかった場合、売主に賠償責任が生じますが、「引き渡し後の不具合について売主は瑕疵担保責任を負わない」などと特約があれば、売主に賠償責任を負ってもらえません。
土地売買の「重要事項説明書」の説明時によく確認することが重要です。

よく出てくる用語

できるだけわかりやすく説明させていただきます。

1.建築条件

上の資料の「売地」の横に「建築条件なし」と書いてあります。
建築条件」とはその売地に家を建てる建築会社が指定されているか否かということです。
「売地になっているんだからその土地を購入して、自分が建ててもらいたい建築会社で建てる」のが当たり前のように思うのですが、そうでない場合があるんです。

もし「建築条件あり」と書いてある場合は、その土地を購入して家を建てる場合の建築会社は指定されています。残念ながら購入した方が建てたい建築会社では建てられませんという意味です。

建築条件が付いていると「私は△△ハイムが気に入っているので、○○建設では建てたくありません!」と言っても基本的には受け入れられません。○○建設で建てないのであれば、その土地を諦めないといけなくなります。
ただし、物件によっては購入金額を上乗せすること等で建築条件を外してくれる場合も無きにしも非ずです。

お気に入りの建築会社や親戚・知人が勤めている会社で家を建てたいとお考えでしたら、売地の中でも「建築条件なし」の土地を選んでください。

建築条件

建築条件有り・・・家を建てる建築会社が決まっている
建築条件なし・・・施主様のお好みの建築会社で建てることができる

2.公簿

資料の右の赤枠をアップにするとこのような表記になっています。
上から4行目の「土地面積 公簿 180.00㎡」となっておりますが、「公募」とは登記簿のことです。上記資料は登記簿上180.00㎡になっている土地という意味です。

土地を売買する場合、この公簿=登記簿上の面積で売買する「公募売買」と土地を実際に測量して正確な面積を出し、その面積で売買する「実測売買」があります。”公簿”と”実測”で土地の面積が違う場合がありますので、ご注意ください。

実際に家を建てる場合、「”公簿”で○○㎡あるから」といいましても実測の面積が”公募”面積より小さければ、実測の面積を基に家の設計を考えなければなりません。「じゃあ、すべて実測面積で売買すればいいんじゃないの」と思いますが、実測面積にするには測量をしなければならず、その費用がかかります。「費用は通常の宅地で50万~60万ぐらいかかります」費用分を土地の売価にオンして販売すればいいかと考える売主もいますが、そんな費用を使いたくないからまた、その費用を上乗せすると土地代が高くなり、売れにくくなる可能性があるから、「公簿」で売りたいよという方が多いことをご承知ください。

余分なお金と手間を省くため、土地売買は公簿売買で取引されることが多いです。

面積

公簿・・・登記簿謄本に記載してある面積
※実測面積と異なる場合がある
実測・・・測量士が実際に測量した面積
※測量費用分割高になっている場合がある

 

3.地目

上記赤枠に「地目(ちもく)」というのがあり、横に「雑種地」と書かれています。
地目とは土地の種類のことです。これは法律で定められていて全部で23種類ありますが、不動産屋で家を建てることが出来ない土地を住宅用の土地として紹介することはまずありえませんので、あまり気にする必要はありません

家を建てることができる地目

・宅地
・山林・・・地目変更が必要 ※家を建てた後に申請し変更する
・原野・・・地目変更が必要 ※家を建てた後に申請し変更する
・雑種地・・・地目変更が必要  ※家を建てた後に申請し変更する
・田、畑・・・農地転用が必要 ※時間とお金が掛かる
※地目変更は、一般の方でも法務局に相談に行くなどして
申請することはできますが土地家屋調査士に依頼する方が多いです。
費用は5~6万程度です。

4.都市計画

上の資料の青枠に「都市計画」と書かれています。

都市計画は区域区分のことで、「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つがあります。
市街化区域」=家を建てることができる区域、「市街化調整区域」=家を建てることは出来ない区域とご認識ください。

都市計画

・市街化区域・・・家を建てることができる区域
・市街化調整区域・・・家を建てることができない区域
※条件によっては可

5.用途地域

上の資料の緑枠の「用途地域」というのは都市計画法という法律で定められた対象の区域を13種類に分けて一定の制限を設けた地域のことを言うのですが、

にぎやかな地域に住みたいか、


静かな地域に住みたいか


の判断基準
みたいなものとご理解ください。

用途地域

家を建てることができる用途地域一覧
・第1種低層住居専用地域
・第2種低層住居専用地域
・第1種中高層住居専用地域
・第2種中高層住居専用地域
・第1種住居地域
・第2種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域
※どんな地域かは気になる方は弊社不動産ブログ焼津、藤枝で土地探しをはじめる方へ 不動産用語 中級編の5.用途地域をご覧ください

6.建ぺい率

上の資料の黄色枠の「建ぺい率」とは敷地の何%まで建物を建てて良いかということを法律で規制したものです。

例えば、極端に建ぺい率の低い土地を購入すると土地は広いのに大きな家が建てられないということになりますが、そのような場合は不動産屋から説明があります。

参考:建ぺい率の計算方法

建ぺい率(%)= 建物面積÷敷地面積×100
(例)   60 % = 120㎡ ÷ 180㎡ ×100

上の資料の建ぺい率で逆算しますと
土地の面積が180.00㎡、建ぺい率が60%なので、

180㎡×0.6(60%)=108㎡

となり、建物を建てることのできる面積=建物面積は108㎡以下となります。

7.容積率

上の資料の紫枠の「容積率」とは敷地面積と建物の延べ床面積(全フロアの合計面積)の割合のことです。
延べ床面積の割合ですので、この容積率によって何階建てまで建てられるかが決まります。
一般的に3階建てを建てるなら容積率150%はほしいと言ったりします。

こちらも土地探しの段階で、建てたい家の大きさや間取り、何階建て等イメージを不動産屋に話をすると不動産屋の方でご要望に合う土地を提案してくれるので大丈夫です。

容積率の計算方法

容積率(%)= 延べ床面積÷敷地面積×100

となります。
上の資料の土地は容積率が150%で敷地面積は180㎡ですので、

(例)   150 % =?㎡ ÷ 180㎡ ×100

となります。?㎡は

?㎡  =180㎡×1.5 =270㎡

となり、延べ床面積270㎡の建物まで建てることができます。

また容積率の場合は「前面道路制限」というルールがありますが、こちらも不動産屋や建築会社で考えてくれますので、施主様はあまり気にしなくてもよいものです。
気になる方は弊社不動産不動産ブログ焼津、藤枝で土地探しをはじめる方へ 不動産用語 中級編 7.容積率 の後半部分をご覧ください。

8.地勢、現況

上の表ではそれぞれ「平坦」、「更地」となっています。
そのままの意味で受け取っていただければ問題ありません。
気になる方は弊社不動産不動産ブログ焼津、藤枝で土地探しをはじめる方へ 不動産用語 中級編 8.地勢、9.現況 をご覧ください。

9.接道状況

接道状況とは物件の土地が道路とどのように接しているかを表しています。
上の資料では「南6.0m 公道 接面16.5m」となっています。
これは土地の南面に幅員6.0mの道路があり、土地と道路は16.5m接していますよという意味です。
法律(建築基準法)では幅員(道路幅)4m以上の道路に2m以上接道していないと建物が建てられないという規制があるので、”接道状況”が不動産資料に載っています。
この幅員が4m未満の場合、”セットバック”といいまして、道路に接している敷地を
道路の中心線から2m後退させられることがあります。

10.設備

設備には主に上下水道、電気、ガスの状況が載っています。
上記資料ではガスは都市ガスで、電気は近くにまで電線があり、上水道と下水道があるということがわかります。
電線が近くにない土地や上下水道がない土地を選ぶと別途費用が掛かる場合もありますので不動産屋に確認することをお薦めします。

いかがでしたか?

という感じで出来るだけ専門用語の解説にならないように書き直してみましたが、まだわかりにくいところもあるかもしれません。
不動産資料を見て、”よくわからない”と思われましたら、いちまるホーミングへご連絡ください。
どんなご質問も丁寧に説明させていただきます。ご連絡方法は下記へお願いいたします。

物件探しの傾向

ここ最近、世の中の移り変わりの速度は日に日に早くなっていっていると思いませんか?
土地探しも同じで不動産屋巡りをしていた時代からネットで土地情報を見る時代になってきました。
とはいえ法的な手続きや申請など不動産屋の知識が必要なものもあります。
次回は土地を購入するのにどういう手順を踏んでいくのかについて書いてみたいと思います。

ぜひお問い合わせください

いちまるホーミングでは地元ならではのネットワークを駆使して、できるだけ早くお客様のご希望にあう物件を一生懸命に探します。


是非一度いちまるホーミングまでお問い合わせください。
お問合せは下記電話もしくは✉ご相談・お問合せをクリックしていただきメールにてお問合せください。

電話問合せ ご相談・お問合せ
ページ上部へ