前回は新築を検討するのに、不動産の話にたどり着くまでを書かせていただきました。
今回はその続きで、不動産物件の資料を見たら、慣れ親しみのない用語がたくさん出ており、どういう意味？ってことについて話をさせていただきます。

不動産資料

不動産を探すため、不動産屋や建築会社の不動産部門と話をしていますと下記のような資料をもらいます。

資料を見ると、不動産の知識があまりなくても、「売地」を見て、売っている土地であることはわかりますし、「西焼津駅」という文字を見て、場所は西焼津駅の周辺であることもわかります。
「現況渡し」を見て、購入した場合は写真のままで引渡しになるんだろうなということもわかります。

よく出てくる用語

では、ここからは不動産（土地）の資料によく出てくる用語について触れていきます。ご存じの方もいらっしゃると思いますが、あまり馴染みがないという方もいらっしゃるかもしれません。

1.建築条件

上の資料の「売地」の横に「建築条件なし」と書いてあります。
建築条件とは売っている土地を購入して家を建てる場合は○○建設で建ててくださいネという”建築する会社が土地とセットになっています”っていう意味です。
建築条件が付いていると「いやいや私は△△ハイムが気に入っているので、○○建設では建てたくありません！」と言っても基本的には受け入れられません。○○建設で建てないのであれば、その土地を諦めないといけなくなります。
ただし、物件によっては購入金額を上乗せすること等で建築条件を外してくれる場合もあります。

2.公簿

資料の右の赤枠をアップにするとこのような表記になっています。
上から4行目の「土地面積　公簿 180．00㎡」となっておりますが、「公簿」って何って思われる方がいらっしゃるのではないでしょうか。

「公募」とは登記簿のことです。ですので上記資料は登記簿上180.00㎡になっている土地という意味です。
土地を売買する場合、この公簿＝登記簿上の面積で売買する「公募売買」と土地を実際に測量して正確な面積を出し、その面積で売買する「実測売買」があります。

 

3.地目

上記赤枠に「地目（ちもく）」というのがあり、横に「雑種地」と書かれています。
地目とは土地の種類のことです。これは法律で定められていて全部で23種類あります。
その中で住宅を建てることが出来るのは「宅地」、「山林」、「原野」、「雑種地」の4つとなっています。
上記物件の地目は「雑種地」ですので、家を建てることができます。

地目の中で「田」や「畑」は農地転用をすれば住宅の建築は可能なのですが、この農地転用なるものがなかなか解説が長くなるものでして、こちらは「田」や「畑」の地目の土地をお持ちの方以外は覚える必要はないかと。

また「宅地」、「山林」、「原野」、「雑種地」の4つ以外の地目は建築に携わる方々、土地活用をお考えの方々以外は特に覚える必要はないと思っています。土地には地目という種類が23あるんだぐらいの認識でいいのではないでしょうか。

4.都市計画

上の資料の青枠に「都市計画」と書かれています。都市計画とは、堅い言葉でいいますと
都市の将来あるべき姿（人口、土地の利用方法、主要施設等）を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法や手段
のことです。

土地計画の区域区分のは「市街化区域」と「市街化調整区域」があります。
「市街化区域」は、すでに街か10年以内に街にする区域です。
「市街化調整区域」は、街を作る予定のない区域です。街を作る予定がないので、原則として家を建てることは出来ません。ただ、100％建てることができないかというと特例で認められる場合もあります。

5.用途地域

上の資料の緑枠の「用途地域」というのは都市計画法という法律で定められた対象の区域を13種類に分けて一定の制限を設けた地域のことを言うのですが、住宅に必要なところのみを取り上げさせていただきます。

第一種低層住居 専用地域	・低層住宅のための地域 ・一戸建て、賃貸住宅、マンション、小中学校など
第二種低層住居 専用地域	・低層住宅のための地域だが、小規模な店舗の立地も認められている地域 ・第一種低層住居専用地域に加えて、コンビニや飲食店などの建設も可能
第一種中高層住居 専用地域	・中高層住宅のための地域 ・小さな店舗や、幼稚園～大学などの教育施設、病院などの建設が可能
第二種中高層住居 専用地域	・中高層住宅のための地域 ・第一種中高層住居専用地域に加えて、大きい店舗や事務所なども建設可能
第一種住居地域	・住宅の環境を守るための地域 ・第一種・第二種中高層住居専用地域に加えて、更に大きな店舗・事務所・ホテルなどもOK
第二種住居地域	・住宅の環境を守るための地域だが、第一種住居地域に加えて、パチンコ屋やボーリング場なども建設可能
準住居地域	・自動車関連施設など沿道サービス業と住宅が調査して立地する地域
田園住居地域	・農業の利便性の増進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を保護する地域

上にある資料で、緑枠の「用途地域」の横は「1種中高」となっていますので、資料の物件は表の中の「第一種中高層住居専用地域」にあるということになります。

6.建ぺい率

上の資料の黄色枠の「建ぺい率」とは敷地の何％まで建物を建てて良いかということを法律で規制したものです。
敷地面積に占める建物面積の割合と言えばわかりやすいでしょうか。

計算方法

建ぺい率（％）＝ 建物面積÷敷地面積×100

（例）　　　60　％　＝　120㎡ ÷　180㎡ ×100

上の資料の建ぺい率で逆算しますと
土地の面積が180.00㎡、建ぺい率が60％なので、

180㎡×0.6（60％）＝108㎡

となり、建物を建てることのできる面積＝建物面積は108㎡以下となります。

7.容積率

上の資料の紫枠の「容積率」とは敷地面積と建物の延べ床面積の（全フロアの合計面積）の割合のことです。
延べ床面積の割合ですので、この容積率によって何階建てまで建てられるかが決まります。
一般的に3階建てを建てるなら容積率150%はほしいと言ったりします。

計算方法

容積率（％）＝ 延べ床面積÷敷地面積×100

となります。
上の資料の土地は容積率が150％で敷地面積は180㎡ですので、

（例）　　　150　％　＝？㎡ ÷　180㎡ ×100

となります。？㎡は

？㎡　　＝180㎡×1.5　＝270㎡

となり、延べ床面積270㎡の建物まで建てることができます。

ただし、容積率の場合は「前面道路制限」というルールがありますので、気を付けなければなりません。

具体例

容積率が200％の土地が4ｍ幅の道路に接していて、定数が0.4である場合
この土地の容積率の計算は

4ｍ　×　0.4　×100　＝　160％

となります。
これは「本来は容積率200％までの建物を建ててよい土地ですが、接している道路幅により容積率を160％に抑えないといけません」ということになります。

8.地勢

地勢とは比較的広域な視点で捉えた土地の概況のことで、自然環境だけでなく、人工的な改変を含めた総合的な土地の状態をいい、地形・水系・植生・交通網・集落などの要素によって構成される。また、洪水、地震、津波などの災害の歴史も地勢に反映されている。

不動産評価や不動産開発に当たっては、当該不動産と周辺環境との関係や当該不動産の特性を把握することが必要となるが、そのためには、地勢を読み取り、十分に理解することが不可欠である。

なお、国土地理院が刊行している20万分の1の基本図は、比較的広域を対象とする土地および土地資源の利用開発、土地に関する調査・研究・計画等の広範囲な用途に供することができるように作成され、地勢図という名称が与えられている。

情報提供（株）不動産流通研究所「R.E.words」

9.現況

現況とは、不動産においては「現況地目」または「現況検査」のことをいいます。
「現況地目」とは登記簿上の地目ではなく、現在の使われ方から見た地目のことです。
「現況検査」とは中古住宅性能表示制度に基づく検査です。

参考資料：ライフルホームズ　不動産用語集

10.接道状況

接道状況とは物件の土地が道路とどのように接しているかを表しています。
上の資料では「南6.0ｍ 公道 接面16.5ｍ」となっています。
これは土地の南面に幅員6.0ｍの道路があり、土地と道路は16.5ｍ接していますよという意味です。

 

11.設備

設備には主に上下水道、電気、ガスの状況が載っています。

上記のような用語を理解しながら不動産資料を見ますとより一層資料にある物件が理解できるかと思います。

ネットで土地を探しはじめますと

土地探しを意識しはじめますと、ネットで不動産情報を見ながら、休みの日には気になる地域を車でグルグル回って、売土地を見つけ、ネットでいくらで売られているのかを検索し、「坪○○万円か」「面積は●●㎡か」「最寄りの駅は△△駅になり、途中には◇◇のお店があって」などと確認し、近くの他の物件と比較したりして、夢が広がっていき、楽しくって仕方ありません。時間を忘れて検索にのめり込んでしまうという方も出てきます。
ただ、ネットには載せていない物件や今後出てきそうな物件の情報などが不動産屋にはあったりします。

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いちまるホーミングでは地元ならではのネットワークを駆使して、できるだけ早くお客様のご希望にあう物件を一生懸命に探します。

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